Význam hypotekárneho záložného listu
Hypotekárny záložný list predstavuje dlhopis vydaný investorovi, ktorý je krytý združením hypoték zabezpečených kolaterálom nehnuteľností (obytných alebo komerčných), a preto núti dlžníka splácať vopred určené série platieb, ktorých zlyhanie môže viesť k predaju alebo zaisteniu. aktíva.
Investori dostávajú mesačnú splátku, ktorá obsahuje úroky a istinu, keď dlžník spláca úrok a splácanie dlhu, ktorý si požičal peniaze tým, že si niektoré nehnuteľnosti ponechal ako zábezpeku, a v prípade zlyhania dlžníka môže byť majetok predaný na vyplatenie majiteľom dlhopisov zabezpečené týmito aktívami.
Ako funguje hypotekárny záložný list?
Keď si osoba kúpi nehnuteľnosť na bývanie a financuje ju hypotékou, veriteľ získa vlastníctvo tejto hypotéky až do úplného splatenia pôžičky. Medzi veriteľa patria banky a hypotekárne spoločnosti, ktoré poskytujú pôžičky na tieto nehnuteľnosti. Banky potom tieto hypotéky združia a predajú ich so zľavou investičnej banke alebo inému vládnemu subjektu. Týmto spôsobom banky okamžite získajú peniaze, ktoré by pôvodne dostali po dobu splatnosti úveru, a tiež sa im darí presunúť riziko zlyhania zo seba na investičné banky.
Investičná banka potom prevedie tento balík na SPV (účelový nástroj) a vydá dlhopisy na tie pôžičky, ktoré sú kryté hypotékou. Peňažný tok z týchto pôžičiek je vo forme úroku a splátky istiny sa každý mesiac zasielajú majiteľom hypotekárnych záložných listov. Tento proces združovania hypoték a odovzdávania peňažných tokov z dlhov držiteľom dlhopisov sa nazýva sekuritizácia. Investičná banka si ponechá svoj podiel na úrokovej zložke pôžičky a zvyšok úrokovej a hlavnej zložky prevedie na majiteľov dlhopisov.
Typy
Existujú rôzne typy MBS (zabezpečenie kryté hypotékou) -
# 1 - Hypotekárne zabezpečenie cenných papierov
V rámci tohto typu MBS sa platby uskutočňujú proporcionálne medzi držiteľmi dlhopisov tak, ako sú prijaté. Ak je celkový počet emitovaných dlhopisov 1 000, každý po 1 000 dolárov, a každý má 10 investorov, ktorí majú v držbe po 100 dlhopisov, potom by každý investor dostal 1/10 platby, ktorá im bola odovzdaná. Každý investor by dostal svoj podiel na splácaní podľa jeho podielu. Ak existujú zálohy, budú úmerne prevedené na majiteľov dlhopisov. Žiadny držiteľ dlhopisov by na týchto hypotékach nezískal viac alebo menej, ako je jeho podiel na celkovom držaní dlhopisov. V prípade zlyhania by každý investor niesol stratu (ak hodnota aktíva klesne pod nominálnu hodnotu dlhopisov) jeho podielu na dlhopisoch.
Investori alebo držitelia dlhopisov MPS teda čelia riziku predplatenia aj predĺženia, ktoré sa rovná ich držbe.
# 2 - CMBS (zabezpečená hypotéka zabezpečená hypotékou)
Vyššie sme videli, ako investori MPS čelia riziku predčasného splatenia a v prípade predčasného splatenia ho každý investor dostane bez ohľadu na to, či ho v danom čase potrebuje alebo uprednostňuje. Mnoho investorov sa zaoberá rizikom platby vopred a zlyhania.
CMBS pomáha pri zmierňovaní týchto problémov smerovaním peňažných tokov z hypoték do rôznych tried alebo vrstiev nazývaných tranže, takže každá trieda je vystavená rôznym rizikám. Každá tranža sa riadi iným súborom pravidiel o rozdelení platby. Každá tranža dostáva úroky každý mesiac, ale istina a suma preddavku sú splácané postupne. CMBS je štruktúrovaná tak, že každá trieda dlhopisov by radovo odchádzala.
Ak existujú 4 tranže, potom bude pravidlo pre mesačnú istinu a predplatenie tranží nasledovné -
- Tranža 1 - dostala by celú sumu istiny a preddavky, kým nebude zostatok istiny nulový.
- Tranža 2 - po tranži 1 je úplne zaplatená; bude dostávať celú sumu istiny a preddavky, kým nebude zostatok istiny nulový.
- Tranža 3 - po tranži 2 je úplne zaplatená; bude dostávať celú sumu istiny a preddavky, kým nebude zostatok istiny nulový.
- Tranža 4 - Po úplnom zaplatení tranže 3 bude dostávať čiastku istiny a preddavky, kým nebude zostatok istiny nulový.
Takto je riziko predplatenia rozdelené medzi tranže. Najvyššie riziko platby vopred je v tranži 1, zatiaľ čo nižšie tranže slúžia ako tlmič nárazov v prípade zlyhania dlžníka. Vo vyššie uvedenom príklade má tranža 4 najvyššie riziko zlyhania a najnižšie riziko predčasného splatenia, pretože dostane predčasné splatenie po úplnom zaplatení troch vyššie uvedených tranží a absorbuje straty v prípade zlyhania.
Príklad
Predpokladajme, že 10 ľudí si zobralo pôžičku vo výške 100 000 dolárov, každá vo výške 6%, a to tak, že dom bude mať ako zábezpeku v banke ABC celkovú hypotéku 1 000 000 dolárov. Banka by potom predala túto skupinu hypoték vo výške investičnej banke XYZ a tieto peniaze použila na poskytnutie nových pôžičiek. XYZ by predala dlhopisy vo výške 1 000 000 dolárov (1 000 dlhopisov po 1 000 dolárov) za 5% krytých týmito hypotékami. Banka ABC prevedie prijaté úroky (5 000 dolárov) plus platobnú zložku v 1. mesiaci na XYZ po zachovaní marže alebo poplatku. Povedzme, že udržovaný poplatok je 0,6% (0,05% mesačne) z výšky úveru, takže suma postúpená v 1. mesiaci spoločnosti XYZ je 4500 dolárov plus suma splácania. XYZ by tiež udržal svoje rozpätie 0,6% (0,05% mesačne) z výšky úveru a zvyšok úroku z výšky splácania 4000 USD v prvom mesiaci preniesol na držiteľov hypotekárnych záložných listov.
Investičná banka tak môže od banky nakupovať viac hypoték prostredníctvom peňazí získaných z predaja dlhopisov a banky môžu tiež použiť peniaze získané z predaja hypoték na nové pôžičky. V prípade zlyhania majiteľa domu by sa hypotéka mohla predať, aby sa investorom vyplatila.
Hypotéka verzus dlhopis
Hlavný rozdiel medzi dlhopisovým a hypotekárnym záložným listom je v tom, že dlhopisový dlhopis nie je zabezpečený a je krytý iba plnou vierou a úverom emitujúcej spoločnosti, zatiaľ čo hypotekárny záložný list je krytý kolaterálom, ktorý je možné predať v prípade zlyhania dlžníka. Preto je úroková miera MBS nižšia ako dlhopisové dlhopisy z dôvodu nižšieho rizika.
Ďalší rozdiel spočíva v platbe a frekvencii platieb. Hypotekárne záložné listy sa vyplácajú mesačne a zahŕňajú úroky aj hlavnú zložku. Dlhopisy sú na druhej strane vyplácané ročne alebo polročne, ktoré obsahujú iba úrokovú zložku a suma istiny je splatná pri splatnosti.
Výhody
- Cenné papiere kryté hypotékou ponúkajú vyšší výnos ako cenné papiere Treasury.
- Ponúka vyššie výnosy upravené podľa rizika ako iné dlhopisové dlhopisy z dôvodu krytia založenými aktívami, čo znižuje jeho riziko.
- Poskytujú diverzifikáciu aktív, pretože majú nízku koreláciu s ostatnými triedami aktív.
- Poskytuje pravidelný a častý príjem v porovnaní s inými produktmi s pevným príjmom. MBS má mesačné platby, zatiaľ čo podnikové dlhopisy ponúkajú ročné alebo polročné platby.
- Cenné papiere kryté hypotékou sú bezpečnejšou investíciou ako dlhopisy s dlhopismi, pretože v prípade zlyhania je možné kolaterál predať na vyplatenie majiteľom dlhopisov.
- MBS nie je vystavený riziku, pretože pri splatnosti neexistuje jednorazová splátka istiny, pretože mesačná splátka zahŕňa úroky a istinu, ktoré sú rozložené po celú dobu životnosti dlhopisu. Zatiaľ čo v iných dlhopisoch existuje vysoké riziko z dôvodu jednorazovej platby istiny v čase splatnosti, ktorá zvyšuje riziko pre majiteľov dlhopisov.
Nevýhody
- Zabezpečenie zabezpečené hypotékou ponúka nižší výnos ako dlhopisové obligácie.
- Zabezpečenie zabezpečené hypotékou sa často uvádzalo ako bezpečná investícia, ktorá priťahovala negatívnu reklamu kvôli ich úlohe v hypotekárnych krízach v roku 2008. Banky sa kvôli vysokej ziskovosti uspokojili a poskytovali pôžičky ľuďom s nízkou bonitou. Keď zlyhali hypotekárne hypotekárne úvery, malo to za následok stratu peňazí investorov v miliónoch dolárov a bankrot mnohých veľkých investičných bánk, ako sú bratia Lehmanovci. Takže tieto dlhopisy sú rovnako dobré ako aktíva a ľudia si požičiavajú peniaze na tieto aktíva.
- Títo držitelia dlhopisov čelia riziku predčasného splatenia v prípade zníženia úrokovej sadzby na trhu. Navyše peniaze, ktoré dostanú, budú musieť byť investované s nižšou mierou, ktorá znižuje ich návratnosť.
Záver
Hypotekárne záložné listy ako trieda aktív ponúkajú diverzifikáciu a ponúkajú investorovi vyšší výnos ako pokladnica a nižšie riziko ako dlhopisové dlhopisy. Okrem toho poskytujú peniaze investičným bankám na nákup ďalších hypoték a banky požičiavajú viac peňazí, čo pomáha udržiavať hypotekárne úrokové sadzby konkurencieschopné a trhy sú likvidné.