Čo je FFO (finančné prostriedky z operácií)?
FFO (Funds from Operations) sa zvyčajne vzťahuje na peňažné toky generované fondom Real Estate Investment Trust (REITs) a počíta sa odpočítaním úrokového výnosu a zisku z predaja majetku od čistého výnosu počas obdobia a pripočítania úrokového nákladu, odpisu, a Straty z predaja majetku.
FFO sa používa na meranie peňažných tokov z operácií, a preto je podobný „hotovostnému toku z operácií“. Spravidla sa však používa ako odkaz na peňažné toky generované spoločnosťou „Real Estate Investment Trust“ (REIT).
- Pre realitné spoločnosti sa ako referenčný ukazovateľ výkonnosti používa FFO, pretože je dokázané, že hodnoty nehnuteľností kolíšu s makroekonomickými podmienkami a použitie príkladov nákladového účtovníctva na výpočet finančných podmienok zvyčajne neslúži ako presné meranie výkonnosti.
- Zahŕňa prostriedky generované z obchodných operácií, s výnimkou finančných tokov súvisiacich s financovaním, ako sú úrokové výnosy alebo úrokové náklady. Nezahŕňa to ani odpisy, ani amortizáciu dlhodobého majetku, ani zisky alebo straty z predaja majetku.
- Investície do nehnuteľností (REIT) sú podniky, ktoré fungujú predovšetkým na príjmoch z transakcií s nehnuteľnosťami. Takéto spoločnosti REIT sú zapojené do komerčných nehnuteľností. Zahŕňa predaj, leasing a financovanie kancelárií a budov, skladov, nemocníc, nákupných centier, hotelov atď. Takéto spoločnosti bežne používajú FFO.
Finančné prostriedky z prevádzkového vzorca
Všetky faktory použité pri výpočte prevádzkových fondov nájdete vo výkaze ziskov a strát spoločnosti. Medzi tieto faktory patrí čistý príjem, odpisy, amortizácia a zisky z predaja majetku a mimoriadnych položiek.
FFO Formula = Čistý príjem + Odpisy a amortizácia nehnuteľností - Zisky (straty) z predaja majetku + Straty (zisky) z reštrukturalizácie dlhu alebo mimoriadnych položiek
Výpočet FFO (prípadová štúdia Washington REIT)
Krok 1 - Identifikácia čistého príjmu z výkazu ziskov a strát
Z vyššie uvedeného poznamenávame, že čistý príjem spoločnosti Washington REIT za rok 2000 je 45 139 dolárov. Rovnako jeho čistý príjem za roky 1999 a 1998 je 44 301 dolárov, respektíve 41 064 dolárov.
(čísla sú v tisícoch)
Krok 2 - Identifikujte odpisy a amortizáciu nehnuteľností
Je súčasťou výkazu ziskov a strát.
- Odpisy a amortizácia (2000) = 22 723 dolárov
- Odpisy a amortizácia (1999) = 19 590 dolárov
- Odpisy a amortizácia (1998) = 15 339 dolárov
Krok 3 - Identifikujte zisky (straty) z predaja majetku
Tento údaj je tiež súčasťou výkazu ziskov a strát.
- Zisky z predaja majetku (2000) = 3 567 dolárov
- Zisky z predaja majetku (1999) = 7 909 dolárov
- Zisky z predaja majetku (1998) = 6 764 dolárov
Krok 4 - Identifikujte zisky (straty) z reštrukturalizačných položiek alebo mimoriadnych položiek
- V týchto troch rokoch neexistujú žiadne zisky (straty) z výdavkov na reštrukturalizáciu alebo mimoriadnych položiek.
Krok 5 - Použite vzorec
FFO Formula = Čistý príjem + Odpisy a amortizácia nehnuteľností - Zisky (straty) z predaja majetku + Straty (zisky) z reštrukturalizácie dlhu alebo mimoriadnych položiek
- FFO (2000) = 45 139 dolárov + 22 723 dolárov - 3 567 dolárov = 64 295 dolárov
- FFO (1999) = 44 301 dolárov + 19 590 dolárov - 7 909 dolárov = 55 982 dolárov
- FFO (1998) = 41 064 dolárov + 15 339 dolárov - 6 764 dolárov = 49 699 dolárov
Upravené FFO
Upravené finančné prostriedky z operácií (AFFO) sa počítajú po vykonaní úprav čistého príjmu, sú určené na kompenzáciu účtovných metód. Tieto účtovné metódy môžu narušiť skutočný výkon trustu s nehnuteľnosťami. Výpočet pre AFFO odpočíta od FFO všetky opakujúce sa výdavky, ktoré boli kapitalizované, napríklad projekty na vylepšenia budov.
Všeobecne uznávané účtovné zásady (GAAP) si vyžadujú dlhodobé odpisovanie investičného majetku. Nehnuteľnosti sa však časom zhodnocujú. Z tohto dôvodu majú požadované odpisy, ktoré sa účtujú podľa GAAP, tendenciu vytvárať čistý príjem umelo nízkym.
FFO tiež upravuje neopakujúce sa položky, pretože sa nevyskytujú v bežných obchodných scenároch. Napríklad zisky (alebo straty) z predaja nehnuteľností, ktoré sa majú primerane odstrániť / pridať, pretože nemajú povahu bežných obchodných operácií, a preto neprispievajú k pokračujúcej schopnosti spoločnosti REIT vyplácať dividendy. Niektorí analytici ďalej zvažujú zvýšenie nájomného a určitý Capex na výpočet upravených prevádzkových fondov (AFFO).
FFO na akciu sa používa ako starostlivo preskúmaná metrika na meranie ziskovosti spoločnosti REIT na jednotku vlastníctva akcionárov. Finančné prostriedky z operácií sa ďalej používajú ako násobky všeobecného ocenenia, ako aj násobky P / E. Je teda tiež kľúčovým činiteľom cien akcií.
Prečo je FFO dôležité pre nehnuteľnosti?
- Zatiaľ čo akcioví investori pri analýze akcií kladú dôraz na metriky, ako je zisk na akciu, EPS alebo pomer ceny a výnosov (P / E), investori REIT sa rozhodujú na základe FFO.
- Pred investíciou do REIT si buďte istí cenou, rozhodnutie sa nezakladá iba na FFO alebo AFFO, pretože investícia, ktorá vyzerá dobre na povrchu, sa nemusí v budúcnosti ukázať ako dobré rozhodnutie, pretože ceny môžu príliš poklesnúť veľa investorov to kupuje.
- Zisk na akciu (EPS) pre REIT bude v porovnaní s konvenčnými akciami prirodzene nízky alebo dokonca negatívny. Cena / zisk (pomer P / E) REIT teda nie je priaznivý násobok, zatiaľ čo prijímanie investičných rozhodnutí by sa malo pri jeho hodnotení považovať za vzdialenú druhú metriku.
Rozdiely medzi finančným riaditeľom a FFO
- Peňažný tok, ako už názov napovedá, počíta celkovú sumu peňazí a peňažných ekvivalentov generovaných z činnosti podniku. FFO je však dôležitejším opatrením, pokiaľ ide o obchod s nehnuteľnosťami, pretože tieto opatrenia kompenzujú jednu dôležitú zložku, ktorou je odpisy.
- V prípade obchodovania s nehnuteľnosťami hodnota nehnuteľností vždy časom rastie; nejde teda o žiaden výdavok. Podľa IRS, keď podniky vlastnia dlhodobé aktíva, ako sú vybavenie, počítače a budovy, musia sa tieto aktíva odpisovať, aby odrážali súčasnú finančnú situáciu.
- Pokiaľ však ide o nehnuteľnosti, tieto nehnuteľnosti nemajú „trvanlivosť“, alebo inými slovami, nikdy by sa počas daného obdobia neodpisovali na minimálnej hodnote. Naopak, tieto aktíva by sa zhodnotili, a preto sa nezapočítavajú do nákladov účtovaných do výkazu ziskov a strát.
- Prevádzkové hotovostné toky a FFO sú teda podobné metriky. Nie sú to však úplne to isté. Peňažný tok môže byť skvelým spôsobom, ako zhodnotiť finančnú prosperitu podniku, ale pokiaľ ide o realitný priemysel, metriky sa líšia od bežného obchodného scenára.
- Na účely posúdenia, či REIT zarába dosť na pokrytie svojich dividend, je správna cesta. Pomáha to získať lepší obraz ako bežný finančný riaditeľ.
Záver
Preto sú finančné prostriedky z operačného konceptu potrebné na analýzu REIT, pretože keď hodnota podkladových aktív rastie, potom by sa do výsledkov operácií nemali zahrnúť odpisy. Považuje sa to za lepší ukazovateľ finančných výsledkov podniku ako za čistý príjem. Pretože účtovná zmena môže mať vplyv na rôzne aspekty účtovnej závierky, je vždy lepšie spoliehať sa na kombináciu meraní ako na jediné opatrenie pri prijímaní investičných rozhodnutí.
Aj keď sa na určenie ziskovosti spoločnosti REIT všeobecne zvažuje FFO; často môže byť náchylný na účtovné zmeny, preformulovanie a manipuláciu. Pred rozhodnutím o investícii zvážte dve alebo tri metriky a ďalšie obchodné faktory.